相關都市計畫
本更新單元位於臺中市之「臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景區)」都市計畫區範圍內, 近年歷次都市計畫通盤檢討整理如表6-1。目前與本更新單元最相關者為「變更臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景區)(配合臺中都會區鐵路 高架捷運化計畫-臺中車站地區)書 (第二階段)」, 其計畫內容摘要如下：
臺中市為中部區域各縣市之主要核心城市,扮演工商服務、文化學 術、行政、居住等機能,近年來之都市發展,逐漸以市中心外圍各重劃區之發展為主,尤以西向發展趨勢最為明顯;而市中心臺中車站周邊地區則受限於早期街廓及道路劃設規模,實質環境老舊,土地整合不易,都市機能與活力逐漸衰退,面臨促進更新再發展之議題。爰此,配合「臺中都會區鐵路高架捷運化計畫」之重大建設,並推動建構臺中市中心再發展之願景,屬「臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景區)」臺中車站地區辦理都市計畫變更,以縫合臺中車站站區土地使用型態、調整交通系統及公共設施,滿足不同運具轉乘需求,同時 兼顧都市發展紋理與生活環境品質,以因應未來城市發展之需要。其土地使用計畫示意圖如下。
土地使用說明
本更新單元內土地使用為第一種商業區與第二種商業區, 其中:
第一種商業區面積合計：1569.96(9地號之商一)+147.50(9-1地號之商一) = 1717.46㎡
第二種商業區面積合計： 746.04(9地號之商二) +71.50(9-1地號之商二) +93 (9-2地號)+83(9-3 地號) +50(9-4地號) +38(9-5地號) +44(9-6地號)+44(9-7地號)+ 137(9-8地號)+ 21(9-10地號)+ 16(9-11地號)+ 18(9-12地號)+ 18 (9-13地號)=1379.54㎡。
依 104 年 7 月 22 日府授都計字第 1040156066 號函公告發布實施之「臺中市轄區內各都市計畫(含細部計畫)土地使用分區管制要點(配合都市計畫法臺中市施行自治條例制定)專案通盤檢討案」彙整。本更新單元屬於「臺中市都市計畫(舊有市區及一至五期市地重劃地區)細部計畫檢討後土地使用分區管制要點」範圍內，更新單元內土地使用分區及相關管制規定說明如下：
- 建築基地臨接或臨接道路對側有公園、綠地、廣場、河川、體育場、兒童遊樂場、綠帶、計畫水溝、平面式停車場、行水區、湖泊、水堰或其他類似空地者(且應符合法定建蔽率未逾 15%,其性質與公園相近,始得視為永久性空地),其建築物得依下列規定擇一計算高度比:
(一)得將該等寬度計入,該空地對側如有臨接其他道路者,該道路之寬度不得計入。
(二)基地臨接道路中間如夾有綠帶或河川,並得以該綠帶或河川兩側道路寬度之和,視為基地之面前道路,但以該基地直接臨接一側道路寬度之二倍為限。
- 第一、二、三、四種商業區依都市計畫法臺中市施行自治條例商業區相關規定管制。由住宅區變更者,申請基地三樓以下限作商業使用。
- 本計畫區內各類住宅區、商業區及乙種工業區之建蔽率、容積率、高度比等規定詳如下表:
項目 | 細分區 | 建蔽率 (%) | 基準 容積率(%) | 上限 容積率(%) | 高度比 | 前院深度(M) | 後院深度(M) |
住宅區 | 住2 | 60 | 220 | 320 | 1.5 | – | – |
住3 | 55 | 280 | 400 | 1.5 | – | – | |
住3-1 | 55 | 270 | 380 | 1.5 | 4 | 3 | |
住5 | 50 | 400 | 560 | 1.5 | 4 | 3 | |
住甲 | 60 | 580 | 650 | – | – | – | |
住乙 | 60 | 320 | 360 | – | – | – | |
住丙 | 60 | 180 | 250 | – | – | – | |
商業區 | 商1 | 70 | 280 | 400 | – | – | – |
商2 | 70 | 350 | 500 | – | – | – | |
商2-1 | 70 | 350 | 500 | – | – | – | |
商3 | 70 | 420 | 600 | – | – | – | |
商3-1 | 70 | 420 | 600 | – | – | – | |
商4 | 60 | 500 | 700 | – | – | 2 | |
乙種工業區 | 65 | 200 | – | 1.5 | 4 | – | |
註：上限容積率：即加上各種獎勵容積與容積移轉後之上限容積率,依都市更新條例或大眾捷運系統土地開發辦法第29 條辦理者,不受此限。
- 為提升建築基地保水性,建築基地開挖地下室應依下列規定辦理:
(一)住宅區之基準開挖面積不得超過基地面積75%,其他使用分區及公共設施用地不得超過建蔽率加15%,且最高不得超過基地面積之85%。
(二)建築基地開挖地下室不得大於基準開挖面積,惟基地面積小於1,400 平方公尺者,得依「開挖率與基地面積對照圖」,酌予擴大開挖規模,以使其停車位數符合經濟效益。
(三)基地條件特殊或地下室設計困難,經都市設計審議委員會審議通過後得酌予調整,惟其調整後之地下各層樓平均開挖面積不得高於85%,單層不得高於90%。
- 騎樓與建築退縮規定:
為塑造良好都市景觀及完整之人行系統,本計畫區除劃設廣場、兒童遊樂場及公園外,本計畫區內除另有細部計畫規定者從其規定,其他各種土地使用分區及公共設施用地之退縮建築規定如下:
(一)原「臺中市擴大都市計畫北屯地區細部計畫」、「臺中市擴大都市計畫干城、西南屯地區細部計畫」之住宅區及商業區內所規劃之 8 公尺出入道路於建築時,免設騎樓,但應自道路境界線退縮 2 公尺以上之開放空間,其中至少留設 2 公尺之無遮簷人行道, 退縮部份得計入法定空地。
(二)除前項外之住宅區及商業區,凡面臨 7 公尺(含 7 公尺)以上計畫道路之建築基地,應設置騎樓或無遮簷人行道。凡面臨未達 7 公尺計畫道路,以及面臨現有巷道(含重劃增設道路)之建築基地,應由建築線(溝濱後)退縮 0.5 公尺建築。
- 停車空間:
(一)本計畫區建築物附設停車空間設置標準依建築技術規則設計施工編第 59 條所列第一類建築物用途,樓地板面積 150 平方公尺以下免設汽車停車位,但至少須設置 1 輛機車停車位,超過部分每 100 平方公尺設置 1 輛汽車與 1 輛機車(或自行車)停車位, 其餘數部分超過 50 平方公尺應設置 1 輛汽車與 1 輛機車(或自行車)停車位;第二類建築物用途,樓地板面積 150 平方公尺以下免設汽車停車位,超過部分每 150 平方公尺設置 1 輛汽車停車位,其餘數部分超過 75 平方公尺應設置 1 輛汽車停車位,機車(或自行車)停車位以每戶設置 1 輛為原則。
(二)依前述規定計算建築物新建、增建及既有建築物應留設之停車位在 5 輛以下無法設置者,得繳納代金,並依「臺中市建築物附建防空避難設備或停車空間繳納代金及管理使用自治條例」辦理。
(三)乙種工業區建築基地內法定空地應留設二分之一以上作為停車場及裝卸貨物使用。
(四)為引導大眾運輸導向發展,位於捷運或鐵路各車站出入口半徑 200 公尺範圍內之建築基地經臺中市政府都市設計審議委員會審議通過後得減少小汽車停車位之提供或設置,將該空間改作為供公眾使用之機車及自行車停車位之用,並設置獨立出入口由申請者負責管理維護。
(五)其餘依建築技術規則停車空間相關規定辦理,且應至少劃設與法定汽車停車位數相同之機車(或自行車)停車位。
(六)機車(或自行車)停車位標準為每輛之長度不得小於 1.8 公尺、寬度不得小於 0.9 公尺, 其集中設置部數在 20 部(含)以上者,得以每部 4 平方公尺核計免計入總樓地板面積。
- 景觀及綠化原則:
(一)建築基地內之實設空地扣除依相關法令規定無法綠化之面積後應留設二分之一以上種植花草樹木予以綠化;但因設置無遮簷人行道、裝卸位、車道及現有道路,致實設空地未達應種植花草樹木面積者,則僅限實設空地須種植花草樹木,並依建築技術規則建築設計施工編綠建築基準之建築基地綠化規定以綠化總二氧化碳固定量及二氧化碳固定量基準值做檢討。實設空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木 1 棵, 其綠化工程應納入建築設計圖說於請領建造執照時一併核定之,覆土深度草皮應至少 30 公分、灌木應至少 60 公分、喬木應至少 120 公分。
(二)應予綠化之開放空間、庭院及空地,其不透水舖面所佔面積應在二分之一以下,但屋頂、室內及地下開放空間不在此限。