處理方式及其區段劃分

處理方式

本更新單元採全區「重建」處理方式推動都市更新事業, 並於事業計畫核定發佈實施後, 依循權利變換方式及相關法令規定執行, 並由實施者提供資金及技術, 以完成本更新案之重建工程。

區域劃分

本更新單元採全區重建方式辦理, 全區劃定為「重建區段」,如下圖所示。

7-1

細部計畫及其圖說

相關都市計畫

本更新單元位於臺中市之「臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景區)」都市計畫區範圍內, 近年歷次都市計畫通盤檢討整理如表6-1。目前與本更新單元最相關者為「變更臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景區)(配合臺中都會區鐵路 高架捷運化計畫-臺中車站地區)(第二階段)」, 其計畫內容摘要如下:

臺中市為中部區域各縣市之主要核心城市,扮演工商服務、文化學 術、行政、居住等機能,近年來之都市發展,逐漸以市中心外圍各重劃區之發展為主,尤以西向發展趨勢最為明顯;而市中心臺中車站周邊地區則受限於早期街廓及道路劃設規模,實質環境老舊,土地整合不易,都市機能與活力逐漸衰退,面臨促進更新再發展之議題。爰此,配合「臺中都會區鐵路高架捷運化計畫」之重大建設,並推動建構臺中市中心再發展之願景,屬「臺中市都市計畫主要計畫(不包括大坑風景區)」臺中車站地區辦理都市計畫變更,以縫合臺中車站站區土地使用型態、調整交通系統及公共設施,滿足不同運具轉乘需求,同時 兼顧都市發展紋理與生活環境品質,以因應未來城市發展之需要。其土地使用計畫示意圖如下。6-1

土地使用說明

本更新單元內土地使用為第一種商業區與第二種商業區, 其中:

第一種商業區面積合計:1569.96(9地號之商一)+147.50(9-1地號之商一) = 1717.46㎡

第二種商業區面積合計: 746.04(9地號之商二) +71.50(9-1地號之商二) +93 (9-2地號)+83(9-3  地號) +50(9-4地號) +38(9-5地號) +44(9-6地號)+44(9-7地號)+ 137(9-8地號)+ 21(9-10地號)+ 16(9-11地號)+ 18(9-12地號)+ 18 (9-13地號)=1379.54㎡。

6-2

依 104 年 7 月 22 日府授都計字第 1040156066 號函公告發布實施之「臺中市轄區內各都市計畫(含細部計畫)土地使用分區管制要點(配合都市計畫法臺中市施行自治條例制定)專案通盤檢討案」彙整。本更新單元屬於「臺中市都市計畫(舊有市區及一至五期市地重劃地區)細部計畫檢討後土地使用分區管制要點」範圍內,更新單元內土地使用分區及相關管制規定說明如下:

  • 建築基地臨接或臨接道路對側有公園、綠地、廣場、河川、體育場、兒童遊樂場、綠帶、計畫水溝、平面式停車場、行水區、湖泊、水堰或其他類似空地者(且應符合法定建蔽率未逾 15%,其性質與公園相近,始得視為永久性空地),其建築物得依下列規定擇一計算高度比:

(一)得將該等寬度計入,該空地對側如有臨接其他道路者,該道路之寬度不得計入。

(二)基地臨接道路中間如夾有綠帶或河川,並得以該綠帶或河川兩側道路寬度之和,視為基地之面前道路,但以該基地直接臨接一側道路寬度之二倍為限。

  • 第一、二、三、四種商業區依都市計畫法臺中市施行自治條例商業區相關規定管制。由住宅區變更者,申請基地三樓以下限作商業使用。
  • 本計畫區內各類住宅區、商業區及乙種工業區之建蔽率、容積率、高度比等規定詳如下表: 

項目

細分區

建蔽率

(%)

基準

容積率(%)

上限

容積率(%)

高度比

前院深度(M)

後院深度(M)

住宅區

住2

60

220

320

1.5

住3

55

280

400

1.5

住3-1

55

270

380

1.5

4

3

住5

50

400

560

1.5

4

3

住甲

60

580

650

住乙

60

320

360

住丙

60

180

250

商業區

商1

70

280

400

商2

70

350

500

商2-1

70

350

500

商3

70

420

600

商3-1

70

420

600

商4

60

500

700

2

乙種工業區

65

200

1.5

4

註:上限容積率:即加上各種獎勵容積與容積移轉後之上限容積率,依都市更新條例或大眾捷運系統土地開發辦法第29 條辦理者,不受此限。

  • 為提升建築基地保水性,建築基地開挖地下室應依下列規定辦理:

(一)住宅區之基準開挖面積不得超過基地面積75%,其他使用分區及公共設施用地不得超過建蔽率加15%,且最高不得超過基地面積之85%。

(二)建築基地開挖地下室不得大於基準開挖面積,惟基地面積小於1,400 平方公尺者,得依「開挖率與基地面積對照圖」,酌予擴大開挖規模,以使其停車位數符合經濟效益。

(三)基地條件特殊或地下室設計困難,經都市設計審議委員會審議通過後得酌予調整,惟其調整後之地下各層樓平均開挖面積不得高於85%,單層不得高於90%。

  • 騎樓與建築退縮規定:

為塑造良好都市景觀及完整之人行系統,本計畫區除劃設廣場、兒童遊樂場及公園外,本計畫區內除另有細部計畫規定者從其規定,其他各種土地使用分區及公共設施用地之退縮建築規定如下:

(一)原「臺中市擴大都市計畫北屯地區細部計畫」、「臺中市擴大都市計畫干城、西南屯地區細部計畫」之住宅區及商業區內所規劃之 8 公尺出入道路於建築時,免設騎樓,但應自道路境界線退縮 2 公尺以上之開放空間,其中至少留設 2 公尺之無遮簷人行道, 退縮部份得計入法定空地。

(二)除前項外之住宅區及商業區,凡面臨 7 公尺(含 7 公尺)以上計畫道路之建築基地,應設置騎樓或無遮簷人行道。凡面臨未達 7 公尺計畫道路,以及面臨現有巷道(含重劃增設道路)之建築基地,應由建築線(溝濱後)退縮 0.5 公尺建築。 

  • 停車空間:

(一)本計畫區建築物附設停車空間設置標準依建築技術規則設計施工編第 59 條所列第一類建築物用途,樓地板面積 150 平方公尺以下免設汽車停車位,但至少須設置 1 輛機車停車位,超過部分每 100 平方公尺設置 1 輛汽車與 1 輛機車(或自行車)停車位, 其餘數部分超過 50 平方公尺應設置 1 輛汽車與 1 輛機車(或自行車)停車位;第二類建築物用途,樓地板面積 150 平方公尺以下免設汽車停車位,超過部分每 150 平方公尺設置 1 輛汽車停車位,其餘數部分超過 75 平方公尺應設置 1 輛汽車停車位,機車(或自行車)停車位以每戶設置 1 輛為原則。

(二)依前述規定計算建築物新建、增建及既有建築物應留設之停車位在 5 輛以下無法設置者,得繳納代金,並依「臺中市建築物附建防空避難設備或停車空間繳納代金及管理使用自治條例」辦理。

(三)乙種工業區建築基地內法定空地應留設二分之一以上作為停車場及裝卸貨物使用。

(四)為引導大眾運輸導向發展,位於捷運或鐵路各車站出入口半徑 200 公尺範圍內之建築基地經臺中市政府都市設計審議委員會審議通過後得減少小汽車停車位之提供或設置,將該空間改作為供公眾使用之機車及自行車停車位之用,並設置獨立出入口由申請者負責管理維護。

(五)其餘依建築技術規則停車空間相關規定辦理,且應至少劃設與法定汽車停車位數相同之機車(或自行車)停車位。

(六)機車(或自行車)停車位標準為每輛之長度不得小於 1.8 公尺、寬度不得小於 0.9 公尺, 其集中設置部數在 20 部(含)以上者,得以每部 4 平方公尺核計免計入總樓地板面積。 

  • 景觀及綠化原則:

(一)建築基地內之實設空地扣除依相關法令規定無法綠化之面積後應留設二分之一以上種植花草樹木予以綠化;但因設置無遮簷人行道、裝卸位、車道及現有道路,致實設空地未達應種植花草樹木面積者,則僅限實設空地須種植花草樹木,並依建築技術規則建築設計施工編綠建築基準之建築基地綠化規定以綠化總二氧化碳固定量及二氧化碳固定量基準值做檢討。實設空地面積每滿 64 平方公尺應至少植喬木 1 棵, 其綠化工程應納入建築設計圖說於請領建造執照時一併核定之,覆土深度草皮應至少 30 公分、灌木應至少 60 公分、喬木應至少 120 公分。

(二)應予綠化之開放空間、庭院及空地,其不透水舖面所佔面積應在二分之一以下,但屋頂、室內及地下開放空間不在此限。

 

計畫目標

本更新單元採全區重建方式進行都市更新, 計畫目標如下:

一、協調地主自組更新團體以加速促進區域環境活化再利用

協調地主自組更新團體, 透過重建之處理方式加速基地土地整合, 整體更新為複合式商業大樓,對基地做最有效的資源利用,改善老舊建築窳陋環境與低度使用的問題,提升基地商業購物環境與都市景觀之品質,帶動周圍舊市區之復甦,結合周圍著名商家,提供完善且具有活力之商業空間,實現市府對於中區再生的承諾。

二、配合臺中火車站鐵路高架化整體開發計畫以形塑都市亮點地標

本案基地鄰近新建中的臺中火車站新站,位處於火車站前重要交叉路口位置,具城市地標之特殊意義,是進出臺中市的必經節點,本案將配合臺中火車站鐵路高架化整體開發計畫進行重建,與臺中火車站新站相互呼應,形塑新臺中中區商圈之新亮點地標,有效提昇都市整體意象。

三、強化基地之自然生態與歷史人文特色創造都市觀光遊憩娛樂新據點

本區具有自日據時代發展累積下來的商業特色,近年隨著宮原眼科等知名商家興起,本更新單元周邊商機逐漸復甦,隨著臺中火車站新站興建計畫之推動, 加以東協廣場之重新打造讓新舊文化在此互動融合, 展現新的文化創意產業的可能性; 基地面臨之綠川為都市重要水岸藍帶空間,透過本案將凸顯此自然生態與歷史人文特色,串連周圍環境提供完善且具有活力之商業空間,創造都市漫遊之遊憩娛樂新據點。

四、規劃設計節能減碳綠建築與人本友善環境以提昇環境貢獻性

透過多項綠建築與生態工程之規劃設計, 包括建物退縮增加植栽綠化、提高土地保水利用效率、設置隔熱與遮陽設計等手法,並營造友善無障礙的遊憩購物環境,以呼應當前節能減碳綠建築與人本友善通用設計之理念,提昇環境貢獻性以達都市永續發展之願景。

現況分析

土地及合法建築物權

(一)土地權屬

範圍包括臺中市中區綠川段三小段地號9、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、 9-10、9-11、9-12及9-13共13筆土地。面積為3097m2。土地權屬皆為私有,占總面積達100%,範圍內無公有土地。

(二)合法建築物權

本更新單元內無公有財產所有權人,皆為私有登記建物,合法建築物面積為20100.63m2

(三)公、私有土地分佈現況

本更新單元內均為私有土地,面積為3097m2,占更新單元總面積之100%。

(四)同意與都市更新事業計畫比例計算

本更新單元所屬地區為臺中車站附近地區更新地區,係依都市更新條例第七條第一項第三款規定劃定,即都市更新會成立大會有效門檻為應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。目前更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人之同意比例分別為64.78%與74.25%, 並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積之同意比例分別為50.13%與64%, 皆已達同意門檻。

項目

土地部分

合法建物部分

面積(m2

所有權人數(人)

面積(m2

所有權人數(人)

全區總和(A=a+b)

3097

457

20121.75

398

私有(b=A-a)

3097

457

20121.75

398

排除總和(c)

0

0

0

0

計算總和(B=b-c)

3097

457

20121.75

398

同意數(C)

1664.76

297

13510.97

296

同意比例(%)(C/B)

53.75%

64.98%

67.15%

74.37%

 

土地使用及建築物現況

(一)建築物使用現況

更新單元內建築物樓層及結構分布狀況如右圖所示,千越大樓66年2月份領取執照,至今已使用40年,地下2層,分成兩棟,臨綠川西街樓高10層, 臨臺灣大道一段81巷樓高5層,皆為鋼骨構造,現商區沒落,僅一、二、五、七樓在使用, 現有住戶約45戶多集中在五樓及一樓。其中1樓部分店面尚有營業、2樓網咖、5樓住戶、7樓為外勞舞廳, 其餘閒置中。臨臺灣大道一段有六戶,其中四戶建築物為5-8樓之鋼筋混凝土造,兩戶為2樓鋼鐵構造, 一樓供商業使用, 其他樓層作辦公及宿舍使用。

(二)土地使用現況

5-3本更新單元範圍內土地均已建築使用,土地使用現況與建築物的外觀參見下方大圖。,包括正面鄰接綠川西街,臺灣大道六戶以及後側電子街現況。

千越大樓因商圈沒落而閒置多年, 又於2006年發生火災,年久失修,無人維護, 正面磁磚時常有掉落砸到車輛危險事故發生,目前在五樓和七樓設有防護網,防止磁磚墬落傷人。

地號9、9-1共2筆土地為千越大樓所在地,1樓部分店面尚有營業、2樓網咖、5樓住戶、7樓外勞舞廳其餘閒置。臨臺灣大道地號9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、9-10、9-11、9-12及9-13共11筆土地, 使用現況說明如下:

9-2、9-3為鋼鐵造2樓建築物,未保存登記,經營超吉飯桶餐廳營業。

9-4、9-10為5樓建築物,經營電信3C產業。

9-5、9-11為5樓建築物,經營電信3C產業。

9-6、9-12為5樓建築物,經營電信3C產業。

9-7、9-13為鋼鐵造2樓建築物,未保存登記, 經營電信3C產業。

9-8為8樓建築物,1樓經營金融服務業,其他樓層套房出租。

5-4

附近地區土地使用現況

5-6更新單元位於中區臺灣大道與綠川西街交叉口處,鄰近地區有臺中火車站、宮原眼科、東協廣場、繼光街、臺中州廳等都市重要遊憩節點,市府公告之「臺中車站附近地區都市更新計畫暨臺中市都市更新地區劃定案」未來將以臺中火車站為基礎,發展為高架計畫站前休閒購物中心區,結合交通轉運中心、購物、休閒及都市綠蔭開放空間營造臺中市新空間。更新單元附近多為住商混合使用,沿街建築物多為商業使用及交通轉運機能使用,附近地區土地使用現況分項說明如下:

  1. 本基地屬於車站徒步商圈範圍,原有名稱千越百貨商場,60年及70年代是有名的百貨商場間民歌表演咖啡簡餐,青年人聚集場所。
  2. 著名的景點包括有 1.臺中火車站:是旅客輸運中心,站前廣場人潮聚集,目前正在興建車站更新大樓興建工程,因為施工中常造成交通壅擠。2.金沙百貨:目前已經易主由艾美酒店購併,現在正在裝潢,為五星級的旅館大樓。3.龍心百貨:目前裝修中,準備重新營運。4.宮原眼科:為臺中市的美食廣場,包括冰品.太陽餅.鳳梨酥.遠近馳名,經常有外來旅客聚集購物。5.東協廣場:原稱第一廣場,假日外勞湧入,聚集聯誼,也會造成交通擁擠現象。5.臺中公園:為臺中市區唯一綠地公園,提供給市民及外勞聯誼的重要據點。

 

公共設施現況

更新單元500m範圍內公共設施現況參見右圖,公共設施用地包含交通用地之臺中火車站及市場用地(市25),廣場兼停車場用地(廣57)(廣36),機關用地(機32)。500m範圍內之公園綠地除中山公園為較大型之公園綠地外,僅有兩處小型綠地,另有綠川流經基地前面, 是主要的都市藍帶綠廊, 將進行整治改善工程。

附近地區交通現況

(一)道路系統現況5-7

本更新單元附近道路系統參見圖5-7,基地臨臺中市主要幹道臺灣大道(20m),周邊其他道路包含綠川西街(10m)及臺灣大道一段81巷(5.45m)等道路,為基地與主要道路系統間銜接之媒介。由於周邊交通繁忙,尤其臺灣大道為通往火車站之主要交通幹線,故未來規劃地下停車場出入口時將考量各道路車流量,適切安排以避免造成交通阻塞。茲說明基地周邊主要道路概況如下:

1.臺灣大道係臺中是最重要的主要聯外幹道,屬省道臺12線系統,沿線貫穿臺中主要發展地區,並串聯臺中火車站,國道1號中港交流道,省道臺74線快速公路,國道3號乃至臺中港等重要交通設施,高速公路以東至五權路段路幅寬60m,設置有中央及快慢槽化分隔, 單向配置3快車道,進入中區後路幅寬度縮減為20m。

2.綠川西街為臺中中區重要之市區道路之一,與臺灣大道交叉,且與綠川東街平行,是與綠川東街各位於綠川左右兩岸的不同向單行道,路幅寬10m,東與南京路相交,西與建國路相交。未來綠川整治與環境改善工程完成,綠川西街將成為市區中的重要休閒藍綠帶串連各遊憩據點,更新單元將呼應此特色形塑人本友善的線形空間。

3.臺灣大道一段81巷寬5.45m,是小型零售店面型的電子街,街道空間較侷促,未來更新單元將適度退縮以創造舒適的都市巷道空間。

(二)大眾運輸系統

本基地緊鄰臺中市區公車服務最密集之臺灣大道,公車站分布狀況參見圖5-7, 周邊市區公車營運相關資訊參見表5-5。周邊主要的公車站包含臺灣大道及綠川溪路主要包括第一廣場、彰化銀行、第二市場等,分別距離約50m及20m,主要客運停靠站點包括國光、統聯、中客、全航、總達、彰客等。

此外本基地距離臺中火車站約250m,能透過火車前往臺北及高雄等地,此外臺中火車站周邊亦為國道客運總站之轉運樞紐位置,包括國光客運、統聯客運、和欣客運、臺中客運等客運皆於此處提供載客服務,營運路線包含臺北、板橋、桃園、中壢、新竹、南投、嘉義、南投、高雄等地,外來旅客透過國道客運往來及轉乘皆相當便利。

路線編號

營運客運

營運路線

營運資訊

發車班距/日班次數

首班車

末班車

6

臺中客運

臺中車站-忠義里(中科實驗高中)

固定班次

06:15

22:35

14

臺中客運

綠川東站-舊庄(南清宮)

固定班次

07:00

22:20

300

臺中客運

臺中火車站-靜宜大學

尖峰4-8分;離峰8-10分;深夜15分

05:50

23:40

9

臺中客運

公共資訊圖書館-清水

尖峰15-20分離峰20-30分

5:50

20:30

81

統聯客運

臺中火車站-太平

尖峰10分

離峰20分

06:00

22:00

500

臺中客運

忠義里-臺中火車站

每10分一班

05:50

 

57

臺中客運

新民高中-梧棲光觀漁港

18班

07:00

18:20

307

臺中客運

新民高中-梧棲光觀漁港

固定班次

05:55

21:50

27

臺中客運

臺中火車站-嶺東科技大學

固定班次

06:10

22:10

63

臺中客運

坪頂-大智公園

5班

06:25

17:50

82

臺中客運

水湳- 高鐵臺中站

固定班次

06:00

22:10

48

豐榮客運

臺中火車站-嶺東科技大學

固定班次

06:05

22:05

(三)停車空間系統5-8

更新單元附近停車空間分布狀況參見圖5-8, 本基地緊鄰臺中臺灣大道沿線及主要道路路口為禁止臨時停車路段,於綠川西路路側劃設機車停車格約100輛。另於本基地周邊商業大樓地下室皆設置收費停車空間。周邊停車場包含建國停車場、臺灣聯通停車場開發股份有限公司-誠心場、臺灣聯通停車場、綠川西街87號機車重機停車場、後站停車場,沿線規劃設有路邊停車格等。

 

房地產市場調查

本基地位於臺灣大道旁,鄰近臺中火車站,交通條件便利,由於本案使用分區屬於第一種商業用地及第二種商業用地,可作為商場及旅館商業行為使用,其周邊房地產市場調查共四筆。

5-9

事業計畫說明

辦理緣起

本更新單元座落於臺中市中區臺灣大道與綠川西街交叉口,近臺中火車站,範圍包括臺中市中區綠川段三小段地號9、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、9-10、9-11、9-12及9-13共13筆土地,面積為3097m2。過去為臺中市重要的商業區段,但隨著臺中市商業及生活重心西移至七期重劃區,中區商圈隨之沒落致使環境窳陋,影響都市景觀與環境品質甚鉅。

臺中市政府於民國 96 年 6 月 28 號以府都發字第 0960119059 號公告「臺中市舊市區都市更新地區劃定案」,本更新單元即位於「臺中車站附近地區更新地區」之內,其依據都市更新條例第七條第一項第三款,為迅行劃定之更新地區。 本區具有自日據時代發展累積下來的商業特色,近年隨著宮原眼科等知名商家興起,與臺中火車站新站興建計畫,本更新單元周邊商機逐漸復甦,而本更新單元位處於火車站前重要交叉路口位置,具城市地標之特殊意義,又面臨綠川都市重要藍帶,擬透過更新重建計畫加以凸顯其自然生態與歷史人文特色,並帶動周邊商圈活化發展,促進老舊地區再發展。

法令依據

依據「都市更新條例」第10條規定,依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,並依據「都市更新條例」第十九條、二十一條與二十二條規定,申請辦理都市更新事業之擬定報核。隨申請書檢具都市更新事業計畫並同公聽會紀錄、更新單元範圍內土地含合法建築物所有權人同意書與其他相關證明文件。本案均符合上開申請條件,爰依法提出申請。

基地位置

本都市更新單元位於臺中市中區,北邊臨臺灣大道,南面臨綠川西街,臺中火車站在基地250M範圍內。基地位置及更新單元與周邊地區關係如下圖。  

2-12-2

更新單元範圍

更新單元範圍如下圖所示, 申請範圍均已辦理都市計畫樁位分割, 範圍包括臺中市中區綠川段三小段地號9、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、9-6、9-7、9-8、9-10、9-11、9-12及9-13共13筆土地。皆為私有土地,總面積為3097m22-4 2-5

規模檢討

依據『臺中市都市更新自治條例』第八條,都市更新單元之劃定,應符合下列規定之一:

一、完整之都市計畫街廓者。

二、面積在一千平方公尺以上者。

三、面積未達一千平方公尺,因基地情況特殊,經本府都市更新及爭議處理審議會審查通過者。

本都市更新單元總面積為3097m2,故本都市更新單元之劃定符合第八條第二項「面積在一千平方公尺以上者」之規定。

實施者

實施者: 臺中車站附近地區更新地區臺中市中區綠川段三小段9地號等13筆土地更新單元都市更新會

理事長: 張憲璋

聯絡地址: 臺中市中區綠川西街115-2號

聯絡電話:  (04)22232018